RECUPERACION GASTOS E IMPUESTOS DE CONSITUCIÓN DE HIPOTECA

CLÁUSULA ABUSIVA:

La sentencia 705/2015 de 23 de diciembre del Tribunal Supremo declaró abusiva la cláusula que impone al cliente ( el que hipoteca su casa ) el pago de todos los gastos, impuestos y comisiones de forma genérica, es decir, sin concretar su importe . En este caso la cláusula abusiva era esta:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente”.

EJEMPLO PRÁCTICO

Hipoteca de 100.000 euros y con una responsabilidad hipotecaria de 150.000 euros, el AJD sería 1.500-2.250 euros, al tipo impositivo del 1% (oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la Comunidad Autónoma). A este impuesto, habría que añadir alrededor de 375 euros de gastos de notario y 150 euros del Registrador de la Propiedad., aproximadamente En total unos 2.775 euros que paga el consumidor por cláusula abusiva de los bancos. 

DONDE RECLAMAR ?

Si tiene usted una cláusula similar en su hipoteca puede reclamar ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco y si en el plazo de 2 meses no atienden la petición o es negativa, reclamar ante el Juzgado en petición de declaración de nulidad de esta cláusula.

QUÉ PUEDO RECLAMAR ?

Lo GASTOS de la formalización de la hipoteca ( no de la compraventa ), como los siguientes:

1. Facturas de Notaría y Registro de la Propiedad. El Tribunal Supremo ha resuelto queel arancel ( tarifa ) de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho, y quien tiene el interés principal en la inscripción de la hipoteca es el Banco, no el cliente. Lo que genera un desequilibrio en contra del consumidor porque no establece una mínima reciprocidad entre las dos partes.

1. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ( 0,5-1%). A tenor de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”. El Tribunal Supremo entiende que en el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo, es el Banco o Entidad prestamista.

CUÁNDO PUEDO RECLAMAR ?

El plazo, para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es de cuatro años a partir de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, hasta el 24 de diciembre de 2019; y para las ya pagadas, se puede reclamar si el pago final se efectuó en los 4 años inmediatamente anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

Teléfonos:
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Un cordial saludo,

New Counsel

RECLAMACIÓN GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA DATOS IDENTIFICACIÓN Y DOCUMENTOS NECESARIOS

Nombre y DNI/NIE:…

Si es empresa

Denominación social y NIF:…

Dirección:…

Teléfono de contacto:…

E mail:…

INFORMACIÓN SOBRE LA OPERACIÓN:…

1. DESTINO DE LOS FONDOS DE LA HIPOTECA

1. ES VIVIENDA HABITUAL . si lo es pedir certificado empadronamiento

1. LA HIPOTECA ESTÁ VIGENTE O CANCELADA (SI ESTÁ VIGENTE ACOMPAÑAR ÚLTIMO RECIBO DE HIPOTECA PAGADO).

DOCUMENTACION NECESARIA. Adjuntar copia:

1. ESCRITURA NOTARIAL DE HIPOTECA INSCRITA EN EL REGISTRO
2. ESCRITURAS NOTARIALES DE AMPLIACIONES O NOVACIONES POSTERIORES
3. RECIBO ORDINARIO DE PAGO DE HIPOTECA ( SI SIGUE VIGENTE EL PRESTAMO HIPOTECARIO)
4. FACTURA DE LA GESTORÍA QUE TRAMITO LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO
5. FACTURA DEL NOTARIO
6. FACTURA DEL REGISTRO DE LA ROPIEDAD
7. CARTA DE PAGO-LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS AJD
8. CERTIFICADO DE EMPADRONAMIENTO (sólo si es hipoteca de vivienda habitual)
9. ESCRITURA DE CANCELACION DE HIPOTECA ( si ya está cancelada )

PASOS A SEGUIR

1. Nos envía esta ficha con copia de la documentación al e mail This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
   
2. Revisamos la documentación , acordamos honorarios de gestión , preparamos la reclamación
3. Presentamos reclamación a la entidad bancaria/ caja de ahorros

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La eliminación de la cláusula “Suelo”

Ejemplo.

Su hipoteca tiene un interés del Euribor + 2% -diferencial- y la contrató en un tiempo en que el Euribor estaba al 2%, por lo que el interés efectivo fue su momento inicial 2+2-diferencial- = 4%. Y en su hipoteca hay una cláusula Suelo que dice que en cualquier caso el interés no será nunca menos del 3%.

Pero a partir de 2009 todos sabemos que el Euribor ha sido muy bajo e incluso ”0” y a veces negativo por lo que lo que en esos períodos usted debería de pagar de interés en el ejemplo anterior el 0 -Euribor- + 2 -diferencial- = 2%, pero ha estado pagando siempre al menos el 3% por la cláusula suelo.

Ahora, el Banco le ha de devolver lo que ha pagado de más; en el ejemplo anterior sería 3-2=1%. Obviamente hay que hacer el cálculo en cada caso y para todo el período.

Algunas precisiones

1. Qué ha pasado. Pues que el Tribunal de Justicia de la UE ha declarado “nula” las cláusulas suelo de las hipotecas que tanto ha utilizado la banca española, nula quiere decir como si nunca hubieran existido.

2. Qué puedo reclamar. Todo el diferencial de interés que exista en su perjuicio por el que haya pagado de más durante toda la vida del préstamo.

3. Cuánto puedo reclamar. En principio lo indicado en 2 pero ya hay opiniones de que una cosa es que la cláusula suelo sea nula y otra que las consecuencias de la nulidad (la acción de reclamación por existencia d la nulidad) haya prescrito en parte. En todo caso:

4. Plazo. Se va a poder reclamar al menos por los últimos 15 años pero en la práctica hay que ver en qué años el Euribor ha estado tan bajo que, incluso sumándole el diferencial (2% en el ejemplo anterior) daba un interés por debajo del pactado en la cláusula suelo ( 3% en el ejemplo anterior ) que es lo que da el derecho a reclamar por esa diferencia. No siempre es necesario Para reclamar que la deuda con el banco esté viva. Lo que dice el TJUE es que si un tribunal español declara nula su cláusula suelo, la devolución de lo cobrado de más debe hacerse desde el principio y no desde mayo de 2013, como dictaminó el Tribunal Supremo español hace tres años. Y puede haber jueces que entiendan que determinadas cláusulas suelo fueron incluidas en la hipoteca y que el cliente lo sabía y estaba SUFICIENTEMENTE informado de su existencia y de las consecuencias.

El asunto es de gran magnitud porque se calcula que el impacto para la banca en España puede ser entre 5.000 y 10.000 millones de euros.

5.-Qué hacer.

a) Ver el texto de la escritura de hipoteca, ver si está la cláusula suelo y cómo está redactada.

b) Comprobar y calcular lo pagado por intereses en comparación con lo que debería haber pagado si no hubiera habido cláusula suelo.

c) Reclamar al Banco. Al Director de la Oficina o al Defensor del Cliente, y es aconsejable a través de un asesor que defienda bien su posición porque no es una devolución automática y se pueden cometer errores técnicos.

d) Cobrar lo que le deben.

Otras cláusulas para otros supuestos aparte de la CLÁUSULA SUELO que si existen en su contrato de hipoteca hay que revisar con atención:

- Supuestos de cambiar en algún momento el tipo de referencia del Euribor a un tipo fijo u otro índice, como el IRPH.

- Aumentar el diferencial según lo que ocurra en el mercado para que no tenga que entrar en juego la cláusula suelo.

- Fijar una nueva cláusula suelo en el tipo cero por ciento (0%) para frustrar que pueda beneficiarse de un Euribor negativo.

- Obligar / Contratar seguros y otros productos o servicios con el banco de forma abusiva.

- Ver si hay en la hipoteca pactada un interés referido al IRPH (el de mercado hipotecario) que puede ser declarado nulo y que siempre ha sido muy superior al Euribor.

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New Counsel.

CAMBIOS FISCALES PARA LOS EXTRANJEROS RESIDENTES EN ESPAÑA QUE TENGAN CUENTA EN ANDORRA

Los residentes fiscales en España aunque sean extranjeros, están obligados a declarar IRPF e impuesto sobre el Patrimonio en España por sus ingresos y activos en el exterior.

Ahora, la Agencia Estatal de Administración Tributaria española (AEAT), podrá disponer a finales del ejercicio 2017 de todos los datos de los residentes fiscales en España que, a partir de 1 de enero de 2017, todavía tengan bienes en Andorra y que no hayan sido declarados.

Al establecer un mecanismo automático de intercambio de información sobre cuentas financieras entre las distintas administraciones tributarias, la AEAT podrá acceder, sin requerimiento individualizado previo, a contrastar esa información de trascendencia fiscal con la que dispone de las declaraciones de los obligados tributarios.

En ese sentido, si la AEAT detectase activos o cuentas bancarias sin declarar o incongruencias en las mismas, podrá solicitar a Andorra la información de carácter financiero o tributario de ese contribuyente durante los últimos ejercicios para así poder iniciar actuaciones inspectoras, aplicándose el duro régimen establecido en el artículo 39.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) sobre ganancias patrimoniales no justificadas y no declaradas, con la correspondiente sanción tributaria que podría alcanzar el 150% dela cuota defraudada.

Hay que considerar también que los Bancos en Andorra no acepten el cierre inmediato de cuentas existentes sin requerir información adecuada.

Por esas razones, se aconseja que, todos aquellos extranjeros residentes fiscales en España que no hayan regularizado su situación tributaria con la AEAT o que dispongan de activos no declarados, procedan a regularizar su situación de forma voluntaria. Con dicha medida y, atendiendo a cada caso, se podría ahorrar la imposición de la sanción tributaria del 150% sobre la cuota defraudada.

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New Counsel.