Abogado Francesc Ordeig

Hola, soy Francesc Ordeig, Abogado en ejercicio en España hace más de 20 años. He trabajado como Abogado en varios países de Europa, América, África, para empresas de diferente dimensión. En los últimos cinco años también en asesorar empresas y relaciones España-Rusia.

Mi especialización comprende derecho internacional privado, inversiones extranjeras procedentes de cualquier país hacia España y españolas en el exterior, derecho de nacionalidad, legalización de documentación y herencias, residencia e inmigración, derecho mercantil y de sociedades, movimientos de capitales y la protección legal de datos personales y bases de datos. Así como también en el área de business, el asesoramiento en compra y venta de inmuebles y de empresas o negocios en todos los aspectos de la inversión, documentación, formalización, pago de impuestos, y seguimiento.

En este artículo voy hablar del proceso de compraventa de inmuebles en España.

La compra de un piso, una casa, un local u oficina, una finca rústica, en definitiva de un bien inmueble en España, desde el punto de vista de la inversión extranjera, es libre, es decir, un extranjero, ya sea persona física o empresa, puede comprar un bien inmueble en España sin restricción de importe ni de quién es el comprador.

Si la inversión se realiza desde un país que tiene la consideración de “paraíso fiscal”, hay que hacer una declaración previa de la operación propuesta, aparte de la declaración usual de que la operación se ha efectuado, una vez se ha hecho la operación ante las autoridades españolas. Estas propuesta/declaración final se hacen mediante unos formularios normalizados, sin mayor problema.

Cuestiones importantes a tener en cuenta:

a) La inversión extranjera ( el NIE, el envío de los fondos para la compra ).

b) La operación de compraventa.

c) los impuestos y gastos de la operación y el IBI ( impuesto sobre la tenencia de bienes inmuebles ).

a). Inversión extranjera. NIE. Registro de Inversiones Extranjera.

.- Si el comprador es una persona física o una empresa no residente en la Unión Europea ( país tercero , como es el caso de Rusia y países del Este ), se tiene que justificar el origen de los fondos que se van a utilizar en la compra. Esto se hace con la presentación al Banco español que va a recibir los fondos de documentación que el inversor tenga del país de origen tal como sus declaraciones fiscales, acreditación de fondos disponible en su Banco en el extranjero, una evidencia de que el comprador dispone de los fondos por alguna operación lícita anterior, todo ello para cumplir con la normativa sobre prevención de blanqueo de capitales.

.- El comprador, sea de la UE o de un país tercero, es decir de fuera del espacio de la UE, en cualquier caso, tiene que disponer de NIE ( Número de Identificación de Extranjeros ) en España. El NIE es un documento que se facilita al inversor extranjero y que le identifica ante las autoridades españolas. Se otorga por un plazo de inicial de tres meses, renovable, aunque el número de NIE se mantiene el mismo una vez se ha concedido por primera vez. Es necesario para cualquier extranjero que quiere realizar una operación en España ( comprar una casa, abrir una cuenta en un Banco, alquilar un piso, participar en la compra de una empresa/Sociedad ):

.- El NIE de una persona física se obtiene en España en un plazo corto ( 5-10 días ) mediante presentación personal ( ha de comparecer la persona física al menos la primera vez (*) ) del formulario correspondiente ante el Servicio de Extranjería, con original y copia completa del pasaporte en vigor y un justificativo de que se ha tomado un compromiso de compra con el vendedor/participación en una sociedad española/la operación que se pretende realizar. Normalmente este justificativo es una carta de un Notario en la que manifiesta que el inversor extranjero ha reservado en su Notaría una fecha para formalizar la operación.

(*) también se puede tramitar y obtener en Consulados españoles en el extranjero.

.- El NIE de una empresa extranjera es el mismo procedimiento que para una persona física y hay que presentar para su comprobación los estatutos sociales de la empresa extranjera, el registro en el país de origen y documentos del apoderado.

Atención ! el NIE es necesario tanto para la empresa inversora como para su apoderado si el apoderado también es una persona física extranjera. Además, la empresa extranjera tiene que designar algún representante en España ( es decir, residente en España, puede ser un asesor, gestor, abogado o cualquier otra persona ) para que con carácter permanente pueda recibir las notificaciones de las autoridades fiscales españolas.

Todos estos documentos traducidos al español y legalizados, o bien con la Apostilla de la Haya, o bien documento legalizado ante el Consulado español en el país de origen.

¿Cuando una Inversión se considera extranjera? 

¿Qué obligaciones se exigen para estas Inversiones?

¿Impuestos y gastos directos de compraventa?

      El proceso de compraventa de inmuebles en España