¿Qué obligaciones se exigen para estas Inversiones?

Abogado Francesc Ordeig

Las inversiones extranjeras en España gozan de un régimen general de libertad, de acuerdo con la directiva comunitaria 88/361/CEE del consejo de 24 de junio y el Tratado de la Unión Europea. En general, es suficiente con la inscripción en el Registro de Inversiones Extranjeras del Ministerio de Economía con posterioridad a su realización, con una finalidad administrativa y económica de control. La declaración deberá realizarse en el plazo máximo de un mes contado a partir del momento de realización de la inversión:

Si la inversión ha sido intervenida por fedatario público español, se tomará como fecha de realización de la inversión la de formalización ante éste.
Si se trata de operaciones en valores no negociados en mercados secundarios, depositados en una entidad depositaria o administradora, se contará como fecha de realización, la fecha del depósito.
En el caso de adquisiciones de acciones nominativas, se tomará como fecha la de la inscripción en el Libro Registro.

En el caso de que la inversión proceda de un país que tenga la consideración de PARAISO FISCAL, deberá realizarse, además de una declaración posterior, una declaración previa, que tendrá una validez de seis meses contados desde su presentación. Si no se efectúa en ese plazo la inversión, deberá presentarse una nueva declaración previa.

b). Operación de compraventa. Documentación. Comprobaciones.

EL proceso usual para para una compra del inmueble ( casa/piso/local) consiste en

.- un documento inicial de reserva/arras ( compromiso de compra ) o bien un acuerdo de opción de compra.

En el documento de reserva/arras, se acuerda un plazo para que el comprador haga la operación, usualmente de uno a tres meses, con un pago inicial de pequeño importe. Es para asegurar/comprometer la operación. Estos documentos son documentos privados que no se inscriben en el registro de la Propiedad.

En el documento de opción de compra se plantea una operación diferente; el comprador con el pago de una cantidad de al menos el 10%, puede optar a comprar un bien inmueble por un plazo de tiempo que puede llegar, técnicamente, hasta 5 o 10 años según la Comunidad Autónoma donde se proyecta la operación. La opción de compra se inscribe en el Registro de la Propiedad si se otorga ante un Notario.

Tanto en el documento de reserva/ arras como en el de opción de compra ya hay que poner los datos básicos de la operación; identificación del bien inmueble, su estado físico ( nuevo/usado/otros), , precio, forma de pago, el hecho de que se adquiere libre de cargas, gravámenes y arrendatarios, plazo para efectuar la operación todo ello sujeto a posterior comprobación.

.-la escritura pública ante Notario de la compraventa, el pago del precio ( de contado o a plazos/ con hipoteca o sin hipoteca ) y la entrega o traditio ( normalmente lo que se conoce como entrega de llaves; la entrega de llaves es una formalidad que implica la “entrega” o “traditio” del bien inmueble al comprador ). Todo esto se efectúa de forma simultánea al otorgarse a escritura ante el Notario, que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad. Antes de la escritura pública, el Notario comprueba el estado del bien inmueble en el Registro de la Propiedad; esto es importante porque en España es necesario inscribir en el Registro de la Propiedad el bien inmueble a nombre del comprador.

Importante!:

En todo este proceso hay que comprobar que el piso/casa/bien inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad, que está libre de cargas, libre de arrendatarios, al corriente de pago de impuestos ( IBI ), al corriente de los “gastos de comunidad”, que dispone del correspondiente certificado de eficiencia energética y, en definitiva, que está en buenas condiciones para la venta desde el punto de vista legal y físico.

También hay que comprobar en especial los “gastos de comunidad” del bien inmueble; una casa aislada, por ejemplo, no tiene gastos de mantenimiento de comunidad, pero un piso o una casa en condominio tiene unos gastos de mantenimiento que se denominan los “gastos de comunidad “ que son los gastos de mantenimiento del inmueble ( portero, ascensor, elementos comunes del inmueble, limpieza, piscina, jardín )

En muchas ocasiones, los pisos/casas tienen una hipoteca ( préstamo de Banco con garantía sobre el bien inmueble ), por lo que también hay que comprobar y acordar entre comprador y vendedor que el día de la escritura pública de la compraventa, el bien inmueble que se compra está en las condiciones ( libre de cargas/pagada la hipoteca ) o bien que el comprador retiene del pago del precio toda aquella cantidad que se necesita para que el la hipoteca quede pagada y el piso/casa libre de cargas y gravámenes.

a) La inversión extranjera ( el NIE, el envío de los fondos para la compra ).

b) La operación de compraventa.

c) los impuestos y gastos de la operación y el IBI ( impuesto sobre la tenencia de bienes inmuebles ).

Para todo ello es muy aconsejable la intervención de un asesor ( abogado, API, consultor) que revise la operación.