Impuestos y gastos directos de la compraventa

C 1.- Vivienda nueva y local de negocio ( oficinas, parking, local ) nuevo.

.- El comprador paga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al tipo del 8% si se trata de vivienda y del 21% si se trata de local de negocio ( local u oficinas ), que es un impuesto que el comprador ( si es empresario ) puede recuperar. Ha de tratarse de una vivienda/local de negocio nuevo, que vende directamente su promotor/constructor. En Las Islas Canarias este impuesto se sustituye por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) al tipo del 4,5%. En una venta de vivienda entre particulares no se aplica el IVA. Y también

.- el comprador paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es un impuesto que grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos). Y que tiene un tipo entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma.

C2.-Vivienda de segunda mano y local de negocio ( oficinas, parking, local ) de segunda mano.

.- El comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): que grava la compraventa de viviendas/locales de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA), al tipo del 8% ( 10% en la Comunidad Autónoma de Cataluña ) que se calcula sobre el precio de compra que aparece en la escritura pública. Este impuesto no es recuperable ni aún en el caso de ser empresario el comprador. (*)

(*) Importante ! Hay que estudiar cada caso de forma separada para poder concretar si la operación se puede sujetar a IVA o tiene que tributar por ITP.

.-En el caso de una operación sujeta a ITP no se devenga el impuesto indicado en c1 de AJD, es decir, se paga el 8-10%, como un importe completo.

C3.-Plusvalía Municipal.

En una operación de compraventa de un bien inmueble también hay un impuesto que por ley paga el Vendedor ( aunque se puede pactar lo contrario, es decir que lo asuma el comprador ) y que es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía). Este es un impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra inicial por el vendedor y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventa (una sentencia reciente del Tribunal Supremo ha ratificado que el promotor de viviendas nuevas no puede cargar la plusvalía sobre el comprador).

Este impuesto se calcula de acuerdo a lo siguiente; multiplicar el valor catastral del terreno donde se halla el inmueble en el momento de la transmisión por los años que el vendedor haya sido propietario del mismo (con un máximo de 20 años) y por un porcentaje que debe determinar cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los siguientes límites; el 3,7% por un periodo de 1 a 5 años; el 3,5% hasta 10 años; el 3,2% por un periodo hasta 15 años y del 3% por un periodo de hasta 20 años. A ese resultado se le aplicará un tipo impositivo que aplican los ayuntamientos sin que pueda exceder del 30%. No se genera plusvalía cuando el periodo de propiedad haya sido inferior a un año. Igualmente, cuando el periodo de propiedad sea superior a los 20 años, se aplicará el 3%.

Todos estos impuestos hay que pagarlos en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, excepto en el caso de herencias, que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción (prorrogables a un año si así se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses).

C4.- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI ). Impuesto anual por la tenencia de un bien inmueble

El (IBI): no es un impuesto que se pague o devengue con ocasión de una operación de compraventa. Es un tributo municipal que se paga cada año por el propietario de un bien inmueble y que grava el valor de los inmuebles y que corresponde pagar al propietario del inmueble con carácter anual. El IBI se abona cada año y su tipo impositivo oscila entre el 0,4% y el 1,10% sobre el valor catastral del bien inmueble ( que es el valor fiscal del bien inmueble, que puede ser diferente del precio de mercado ) y que se aplica en función del municipio, aunque la mayoría de ayuntamientos aplican el máximo.

C5.- Resumen de gastos e impuestos en una operación de compraventa.

El comprador al comprar una vivienda tiene en resumen los siguientes gastos e impuestos:

.- El IVA ( 8%) + AJD (1-2%), o el ITP según se ha explicado anteriormente.

Importante !. El IVA, aunque sea un impuesto que el comprador puede recuperar si es empresario, se paga al tipo del 21% en el caso de que el bien inmueble consista en locales de negocio, oficinas.

.-Los gastos de Notario y de Registro. Estos gastos suelen ser de un 2% del importe total de la operación. La Plusvalía Municipal va a cargo del Vendedor.

.-Los gastos del asesor que interviene en la operación, que se acuerdan libremente.

.-El comprador tiene que conocer que después de la operación de compraventa, cada año, pagará el IBI, no como un impuesto de la compraventa, sino como un impuesto de la mera tenencia del bien inmueble.

¿Cuando una Inversión se considera extranjera? 

¿Qué obligaciones se exigen para estas Inversiones?

¿Impuestos y gastos directos de compraventa?

      El proceso de compraventa de inmuebles en España

¿Qué obligaciones se exigen para estas Inversiones?

Las inversiones extranjeras en España gozan de un régimen general de libertad, de acuerdo con la directiva comunitaria 88/361/CEE del consejo de 24 de junio y el Tratado de la Unión Europea. En general, es suficiente con la inscripción en el Registro de Inversiones Extranjeras del Ministerio de Economía con posterioridad a su realización, con una finalidad administrativa y económica de control. La declaración deberá realizarse en el plazo máximo de un mes contado a partir del momento de realización de la inversión:

• Si la inversión ha sido intervenida por fedatario público español, se tomará como fecha de realización de la inversión la de formalización ante éste.
• Si se trata de operaciones en valores no negociados en mercados secundarios, depositados en una entidad depositaria o administradora, se contará como fecha de realización, la fecha del depósito.
• En el caso de adquisiciones de acciones nominativas, se tomará como fecha la de la inscripción en el Libro Registro.

En el caso de que la inversión proceda de un país que tenga la consideración de PARAISO FISCAL, deberá realizarse, además de una declaración posterior, una declaración previa, que tendrá una validez de seis meses contados desde su presentación. Si no se efectúa en ese plazo la inversión, deberá presentarse una nueva declaración previa.

b). Operación de compraventa. Documentación. Comprobaciones.

EL proceso usual para para una compra del inmueble ( casa/piso/local) consiste en

.- un documento inicial de reserva/arras ( compromiso de compra ) o bien un acuerdo de opción de compra.

En el documento de reserva/arras, se acuerda un plazo para que el comprador haga la operación, usualmente de uno a tres meses, con un pago inicial de pequeño importe. Es para asegurar/comprometer la operación. Estos documentos son documentos privados que no se inscriben en el registro de la Propiedad.

En el documento de opción de compra se plantea una operación diferente; el comprador con el pago de una cantidad de al menos el 10%, puede optar a comprar un bien inmueble por un plazo de tiempo que puede llegar, técnicamente, hasta 5 o 10 años según la Comunidad Autónoma donde se proyecta la operación. La opción de compra se inscribe en el Registro de la Propiedad si se otorga ante un Notario.

Tanto en el documento de reserva/ arras como en el de opción de compra ya hay que poner los datos básicos de la operación; identificación del bien inmueble, su estado físico ( nuevo/usado/otros), , precio, forma de pago, el hecho de que se adquiere libre de cargas, gravámenes y arrendatarios, plazo para efectuar la operación todo ello sujeto a posterior comprobación.

.-la escritura pública ante Notario de la compraventa, el pago del precio ( de contado o a plazos/ con hipoteca o sin hipoteca ) y la entrega o traditio ( normalmente lo que se conoce como entrega de llaves; la entrega de llaves es una formalidad que implica la “entrega” o “traditio” del bien inmueble al comprador ). Todo esto se efectúa de forma simultánea al otorgarse a escritura ante el Notario, que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad. Antes de la escritura pública, el Notario comprueba el estado del bien inmueble en el Registro de la Propiedad; esto es importante porque en España es necesario inscribir en el Registro de la Propiedad el bien inmueble a nombre del comprador.

Importante!:

En todo este proceso hay que comprobar que el piso/casa/bien inmueble está inscrito en el Registro de la Propiedad, que está libre de cargas, libre de arrendatarios, al corriente de pago de impuestos ( IBI ), al corriente de los “gastos de comunidad”, que dispone del correspondiente certificado de eficiencia energética y, en definitiva, que está en buenas condiciones para la venta desde el punto de vista legal y físico.

También hay que comprobar en especial los “gastos de comunidad” del bien inmueble; una casa aislada, por ejemplo, no tiene gastos de mantenimiento de comunidad, pero un piso o una casa en condominio tiene unos gastos de mantenimiento que se denominan los “gastos de comunidad “ que son los gastos de mantenimiento del inmueble ( portero, ascensor, elementos comunes del inmueble, limpieza, piscina, jardín )

En muchas ocasiones, los pisos/casas tienen una hipoteca ( préstamo de Banco con garantía sobre el bien inmueble ), por lo que también hay que comprobar y acordar entre comprador y vendedor que el día de la escritura pública de la compraventa, el bien inmueble que se compra está en las condiciones ( libre de cargas/pagada la hipoteca ) o bien que el comprador retiene del pago del precio toda aquella cantidad que se necesita para que el la hipoteca quede pagada y el piso/casa libre de cargas y gravámenes.

a) La inversión extranjera ( el NIE, el envío de los fondos para la compra ).

b) La operación de compraventa.

c) los impuestos y gastos de la operación y el IBI ( impuesto sobre la tenencia de bienes inmuebles ).

Para todo ello es muy aconsejable la intervención de un asesor ( abogado, API, consultor) que revise la operación.

¿Cuando una Inversión se considera extranjera? 

¿Qué obligaciones se exigen para estas Inversiones?

¿Impuestos y gastos directos de compraventa?

      El proceso de compraventa de inmuebles en España

¿Cuando una Inversión se considera extranjera?

Se considera inversión extranjera, a los efectos de la obligación de inscripción en el Registro de Inversiones Extranjeras, la realización de cualquiera de las siguientes operaciones:

1.- Participación en sociedades españolas:

• La constitución de sociedades.
• La suscripción total de acciones o participaciones sociales.
• La adquisición de valores que por su naturaleza den derecho a participar en el capital social o por los que se adquieran derechos políticos.

2.- La participación en fondos de inversión, inscritos en los Registros de la Comisión Nacional del Mercado de Valores.

3.- La adquisición de inmuebles sitos en España cuando el importe total supere los 3.005.060,052 euros. En caso de inversiones procedentes de paraísos fiscales, con independencia de su importe.

4.- Constitución o participación en cooperativas, comunidades de bienes o fundaciones, cuando el importe total supere los 3.005.060,052 euros. En caso de inversiones procedentes de paraísos fiscales, con independencia de su importe.

¿Cuando una Inversión se considera extranjera? 

¿Qué obligaciones se exigen para estas Inversiones?

¿Impuestos y gastos directos de compraventa?

      El proceso de compraventa de inmuebles en España

Abogado Francesc Ordeig

Hola, soy Francesc Ordeig, Abogado en ejercicio en España hace más de 20 años. He trabajado como Abogado en varios países de Europa, América, África, para empresas de diferente dimensión. En los últimos cinco años también en asesorar empresas y relaciones España-Rusia.

Mi especialización comprende derecho internacional privado, inversiones extranjeras procedentes de cualquier país hacia España y españolas en el exterior, derecho de nacionalidad, legalización de documentación y herencias, residencia e inmigración, derecho mercantil y de sociedades, movimientos de capitales y la protección legal de datos personales y bases de datos. Así como también en el área de business, el asesoramiento en compra y venta de inmuebles y de empresas o negocios en todos los aspectos de la inversión, documentación, formalización, pago de impuestos, y seguimiento.

En este artículo voy hablar del proceso de compraventa de inmuebles en España.

La compra de un piso, una casa, un local u oficina, una finca rústica, en definitiva de un bien inmueble en España, desde el punto de vista de la inversión extranjera, es libre, es decir, un extranjero, ya sea persona física o empresa, puede comprar un bien inmueble en España sin restricción de importe ni de quién es el comprador.

Si la inversión se realiza desde un país que tiene la consideración de “paraíso fiscal”, hay que hacer una declaración previa de la operación propuesta, aparte de la declaración usual de que la operación se ha efectuado, una vez se ha hecho la operación ante las autoridades españolas. Estas propuesta/declaración final se hacen mediante unos formularios normalizados, sin mayor problema.

Cuestiones importantes a tener en cuenta:

a) La inversión extranjera ( el NIE, el envío de los fondos para la compra ).

b) La operación de compraventa.

c) los impuestos y gastos de la operación y el IBI ( impuesto sobre la tenencia de bienes inmuebles ).

a). Inversión extranjera. NIE. Registro de Inversiones Extranjera.

.- Si el comprador es una persona física o una empresa no residente en la Unión Europea ( país tercero , como es el caso de Rusia y países del Este ), se tiene que justificar el origen de los fondos que se van a utilizar en la compra. Esto se hace con la presentación al Banco español que va a recibir los fondos de documentación que el inversor tenga del país de origen tal como sus declaraciones fiscales, acreditación de fondos disponible en su Banco en el extranjero, una evidencia de que el comprador dispone de los fondos por alguna operación lícita anterior, todo ello para cumplir con la normativa sobre prevención de blanqueo de capitales.

.- El comprador, sea de la UE o de un país tercero, es decir de fuera del espacio de la UE, en cualquier caso, tiene que disponer de NIE ( Número de Identificación de Extranjeros ) en España. El NIE es un documento que se facilita al inversor extranjero y que le identifica ante las autoridades españolas. Se otorga por un plazo de inicial de tres meses, renovable, aunque el número de NIE se mantiene el mismo una vez se ha concedido por primera vez. Es necesario para cualquier extranjero que quiere realizar una operación en España ( comprar una casa, abrir una cuenta en un Banco, alquilar un piso, participar en la compra de una empresa/Sociedad ):

.- El NIE de una persona física se obtiene en España en un plazo corto ( 5-10 días ) mediante presentación personal ( ha de comparecer la persona física al menos la primera vez (*) ) del formulario correspondiente ante el Servicio de Extranjería, con original y copia completa del pasaporte en vigor y un justificativo de que se ha tomado un compromiso de compra con el vendedor/participación en una sociedad española/la operación que se pretende realizar. Normalmente este justificativo es una carta de un Notario en la que manifiesta que el inversor extranjero ha reservado en su Notaría una fecha para formalizar la operación.

(*) también se puede tramitar y obtener en Consulados españoles en el extranjero.

.- El NIE de una empresa extranjera es el mismo procedimiento que para una persona física y hay que presentar para su comprobación los estatutos sociales de la empresa extranjera, el registro en el país de origen y documentos del apoderado.

Atención ! el NIE es necesario tanto para la empresa inversora como para su apoderado si el apoderado también es una persona física extranjera. Además, la empresa extranjera tiene que designar algún representante en España ( es decir, residente en España, puede ser un asesor, gestor, abogado o cualquier otra persona ) para que con carácter permanente pueda recibir las notificaciones de las autoridades fiscales españolas.

Todos estos documentos traducidos al español y legalizados, o bien con la Apostilla de la Haya, o bien documento legalizado ante el Consulado español en el país de origen.

¿Cuando una Inversión se considera extranjera? 

¿Qué obligaciones se exigen para estas Inversiones?

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