Política

Impuestos y gastos directos de la compraventa

Abogado Francesc Ordeig

C 1.- Vivienda nueva y local de negocio ( oficinas, parking, local ) nuevo.

.- El comprador paga el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) al tipo del 8% si se trata de vivienda y del 21% si se trata de local de negocio ( local u oficinas ), que es un impuesto que el comprador ( si es empresario ) puede recuperar. Ha de tratarse de una vivienda/local de negocio nuevo, que vende directamente su promotor/constructor. En Las Islas Canarias este impuesto se sustituye por el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) al tipo del 4,5%. En una venta de vivienda entre particulares no se aplica el IVA. Y también

.- el comprador paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que es un impuesto que grava la formalización de documentos públicos (notariales, mercantiles y administrativos). Y que tiene un tipo entre el 0,75% y el 2%, en función de la comunidad autónoma.

C2.-Vivienda de segunda mano y local de negocio ( oficinas, parking, local ) de segunda mano.

.- El comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): que grava la compraventa de viviendas/locales de segunda mano o sucesivas (no las de vivienda nueva, que tributan por IVA), al tipo del 8% ( 10% en la Comunidad Autónoma de Cataluña ) que se calcula sobre el precio de compra que aparece en la escritura pública. Este impuesto no es recuperable ni aún en el caso de ser empresario el comprador. (*)

(*) Importante ! Hay que estudiar cada caso de forma separada para poder concretar si la operación se puede sujetar a IVA o tiene que tributar por ITP.

.-En el caso de una operación sujeta a ITP no se devenga el impuesto indicado en c1 de AJD, es decir, se paga el 8-10%, como un importe completo.

C3.-Plusvalía Municipal.

En una operación de compraventa de un bien inmueble también hay un impuesto que por ley paga el Vendedor ( aunque se puede pactar lo contrario, es decir que lo asuma el comprador ) y que es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía). Este es un impuesto municipal que grava el incremento del valor experimentado en los terrenos de naturaleza urbana desde su compra inicial por el vendedor y hasta el momento de la venta. La plusvalía va a cargo del vendedor en caso de compraventa (una sentencia reciente del Tribunal Supremo ha ratificado que el promotor de viviendas nuevas no puede cargar la plusvalía sobre el comprador).

Este impuesto se calcula de acuerdo a lo siguiente; multiplicar el valor catastral del terreno donde se halla el inmueble en el momento de la transmisión por los años que el vendedor haya sido propietario del mismo (con un máximo de 20 años) y por un porcentaje que debe determinar cada ayuntamiento, sin que pueda exceder de los siguientes límites; el 3,7% por un periodo de 1 a 5 años; el 3,5% hasta 10 años; el 3,2% por un periodo hasta 15 años y del 3% por un periodo de hasta 20 años. A ese resultado se le aplicará un tipo impositivo que aplican los ayuntamientos sin que pueda exceder del 30%. No se genera plusvalía cuando el periodo de propiedad haya sido inferior a un año. Igualmente, cuando el periodo de propiedad sea superior a los 20 años, se aplicará el 3%.

Todos estos impuestos hay que pagarlos en el plazo de 30 días hábiles a partir de la fecha de transmisión de la propiedad, excepto en el caso de herencias, que el plazo es de seis meses a partir de la fecha de defunción (prorrogables a un año si así se solicita por escrito dentro de los seis primeros meses).

C4.- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI ). Impuesto anual por la tenencia de un bien inmueble

El (IBI): no es un impuesto que se pague o devengue con ocasión de una operación de compraventa. Es un tributo municipal que se paga cada año por el propietario de un bien inmueble y que grava el valor de los inmuebles y que corresponde pagar al propietario del inmueble con carácter anual. El IBI se abona cada año y su tipo impositivo oscila entre el 0,4% y el 1,10% sobre el valor catastral del bien inmueble ( que es el valor fiscal del bien inmueble, que puede ser diferente del precio de mercado ) y que se aplica en función del municipio, aunque la mayoría de ayuntamientos aplican el máximo.

C5.- Resumen de gastos e impuestos en una operación de compraventa.

El comprador al comprar una vivienda tiene en resumen los siguientes gastos e impuestos:

.- El IVA ( 8%) + AJD (1-2%), o el ITP según se ha explicado anteriormente.

Importante !. El IVA, aunque sea un impuesto que el comprador puede recuperar si es empresario, se paga al tipo del 21% en el caso de que el bien inmueble consista en locales de negocio, oficinas.

.-Los gastos de Notario y de Registro. Estos gastos suelen ser de un 2% del importe total de la operación. La Plusvalía Municipal va a cargo del Vendedor.

.-Los gastos del asesor que interviene en la operación, que se acuerdan libremente.

.-El comprador tiene que conocer que después de la operación de compraventa, cada año, pagará el IBI, no como un impuesto de la compraventa, sino como un impuesto de la mera tenencia del bien inmueble.

 

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